作者：子木
来源：子木聊房（ID：zimuliaofang）
1
惶恐
7月北京，烈日炎炎。
商住两用办公楼下，熙攘的人群，嘈杂不堪。
很好奇，如此*辣的太阳下还能聚着这么多不怕中暑的中老年人，竟还是边晒着太阳边赛着嗓门。
这一方中老年妇女怒不可竭，冲着大门撒泼滚打：“放我进去！”
另一方大楼保安趾高气昂，用身体誓死守卫大楼：“人都跑了！进去弄啥！”
从赛嗓门升级到肢体冲突再到警报声响起。每天各地都在上演着同样的戏码。
而这，只不过是P2P炸雷数日后的一段现实缩影。
P2P暴雷，老板逃路，员工进局子，韭菜被宰，去杠杆大周期下的金融监管让资本市场显得异常血腥。
不得不说，中国的任何市场，情绪是占有主要成分的。
就拿P2P这件事情来说，这次金融监管加严主要是为了淘汰一些玩庞氏骗局的骗子公司。结果骗子公司的倒闭却经过媒体的渲染引发了投资人的「恐慌情绪」。
人们怕本金无法收回，争先恐后集中提现保本，正规的非正规的P2P公司一夜之间都要面临着巨额资金提现压力，资金链崩断的危机瞬间点爆。
至于P2P未来如何，相信在这次全面暴雷后，活下来的企业能引领着这个行业走向正轨。像现在连卖耗子药都能开金融公司骗钱的，这种乱象如果继续下去，那就是万民遭殃。
恐慌情绪是有传播性的，在P2P理财受灾的投资者顺理成章传染到了房地产身上。
而且还是这个时间点的房地产。
2
房企说市场不行了？
昨晚参加了几个朋友的饭局。菜还没上来，搞互联网的小王就愁眉苦脸地说：“现在感觉活下来真的很不容易了！”。
早上去房产维权，中午到跑路的P2P公司催债，下午为自己注射了假疫苗的孩子流泪！
另外一位朋友打趣到：“谁让你是有钱人啊，在这地方能买得起两套房，能投得起P2P，还能打得起「假疫苗」！”
众人皆笑。突然小王又问我：“中国房地产是不是不行了？房价要下跌了吗？”
一时间，场面严肃起来。我被问的一愣。
你从哪里看不行了？
前几天不是说上市房企中弘王永红跑路了，碧桂园集体喝鸡血打气，旭辉资不抵债，富力也开始玩高周转，万科和恒大都要转型。有名的没名的企业都要逃离房地产了，这不是信号吗？
是信号，但是房地产这个概念太大了，你说企业端不行了可以理解，但是消费端不行了，那就有些牵强。很多人都喜欢把房企的行为和整个市场的行情联系在一起。
事实并非如此。
，房企的行情下行是单向性问题，和市场的另一方消费者没有太大关系。
年是房企工程质量问题集中暴雷最多的一年。
并不是因为年命硬，也不是因为特朗普使坏，而是中国的经济趋势下的自我救赎。
我之前在房地产的诅咒一文讲过。中国应该在年的时候就遇到了「刘易斯拐点」，也唯独用去库存拉高房价的方式，强行扭转了拐点，经济实际增速没能掉下去。
但是用房地产这东西去振奋经济是双向的，房价一涨，房企为了拍地继续背高杠杆，居民为了买房继续加持房贷，宏观杠杆率猛增，加速了「明斯基时刻」的到来。
年为了防止「明斯基时刻」，又在主要城市去库存之后的 时刻选择去杠杆，加大金融监管。
「去杠杆，加监管」其实就是金融革命的一种形式，而过程就是优胜劣汰的残酷表演。
去杠杆，加监管，资金借贷管道缩紧。房企在限价限购压力下，资金链告急，利润微薄，他们想到的 一种破局方法可能就是加快工程周期和节省建造成本。
这就是近段时间房产维权响彻大地的原因，因为有些企业为了赚钱，已经放弃了品质。
但是这样的形势对于房地产市场是好事儿。如果能在这种局势下活下来的，肯定是资金储备充沛的品牌房企，有安全保障。
如果能在这种局势下活下来而且不出质量问题的，一定是良心且有保障的房企。孰是孰非，大家能分辨的清楚。
然而，「去杠杆，加监管」对居民杠杆率是无效的。你总不能强制让居民提前还贷款吧？降低杠杆率只有一个办法，就是提高居民收入。
第二，房企在市场发展中的作用会慢慢淡化。
房企影响的是新房市场，而真正的房地产市场更应该是存量市场。这个在北上广深一线城市体现得非常明显。
例如北京早在几年前城市化率已经达到了国际化标准，核心区域已无地可卖，二手房市场占为主要市场，整个房地产已经不需要房地产开发商的参与。那么开发商或生或死和北京房地产市场没有半毛线关系，何况房价？
理性市场
10年前，任志强和「房地产三剑客」打了一架。
（三剑客：时寒冰、曹建海、牛刀）
房地产三剑客当初以土地、人口、收入房价比等数据辩论，站在人民这一方，与抬高房价的房地产“恶势力”斗争到底。而任志强则是站在「房价永远涨」这方。
结果是，房地产三剑客惨败，分崩离析。而任老一举成名，成为中国房地产鼻祖。
如果现在房地产三剑客看到中国贫困县的房价都会飙到万元以上，我相信他们肯定会怀疑人生，吐血身亡。
不过在这10年里（年-年），有两个数据发生了根本性的变化。
1、居民储蓄率，48.8%—7.7%
2、居民杠杆率，18%—50%
你仔细端详这两个数据，你就会明白当初为什么房地产三剑客惨败。因为那时候的中国人很「有钱」，而现在的中国人很穷，而且都背上了房贷。这也是饭桌上那位中产朋友，有钱但活得很穷的原因。
这还不是最恐怖的，最恐怖的是贫富分化。
我曾在年去西南财经大学做学研。其中做过一份调查是《中国家庭金融报告》。
在中国储蓄最多的10%家庭，拥有全部储蓄的75%；另外5%的家庭能被称之为储蓄较多，他们占有全部储蓄的25.1%。
，剩下55%的家庭人，其储蓄金额的金额在总储蓄中占比是多少呢？
答案是—0！
所以你认为，未来中国房地产还会有一次像年那样的玩命去库存吗？
地产*金十年，无论多烂的地产公司，多么落后的地方，只要赶上这趟火车，便可以靠着时代红利驰骋万里，一发冲天。
而现如今，在国家调控*策和强力金融监管下，房地产浑水摸鱼的本事便也起不到作用。空手套白狼的地产公司会销声匿迹，靠房地产拉动经济的城市将与新时代再无半点儿干系。
未来的房地产市场是理性的，而城市的房价将与城市的发展有着强绑定关系。
前几天，央妈和财爸互怼，其中主要问题是地方债务问题。其实怼来怼去，其结果都是一样的，地方债务不予以补给，地方基建不买单。
说白了，地方欠债太多还不起，也不会再帮着还了。如果自己发展不起来，也别指望着央妈会帮忙修铁路修基建，自生自灭就好，这将是不可逆的趋势。
而未来理性市场下的房产增值将会更加青睐于人口质量，而人口质量的带动即是当地的产业发展。
例如80年代工业时代昌盛，全国人才流向东三省，仅辽宁省的GDP就是广东的1.2倍，整个东三省更是广东的2.6倍。
而后的轻工业时代，沿海城市交通便利，人才流入，珠三角、长三角成为了创造GDP的风水宝地。
到现在的高科技时代，赶上这股潮流并以此为未来发展方向的城市都可能成为下一个时代的佼佼者，例如成都、武汉、西安，甚至是赶上大数据中心的贵阳。
事实上，前几天国家统计局发布了6月的70城房价数据对这个趋势已略有显现。数据显示，
6月份，1个一二线涨幅超过1%，其中1个涨幅超过2%。
6月份，1个三四线涨幅超过1%，其中0个涨幅超过2%。
说明三四线的涨幅正在随着棚改货币化的收紧缩小，而一二线随着强烈的刚需需求正在帮一二线起底回暖。
到这里肯定会有人问了，为什么前面说居民已经没钱再去买房了，但是有的地方的房价还会缓涨呢？
这个还是靠比例。理性市场下会靠供需比例实现自我调节，在这个层面上，有钱人不断向中心区聚集，穷人不断被中心区淘汰。
幸亏中国被中心区淘汰的人口还有地可去，像香港把年轻人挤到鸽子笼里， 却只剩下了10%富人的狂欢，更为讽刺。
我们面对的是一个越来越复杂和动荡的世界；
没有一种商业模式是长存的；
没有一种竞争力是永恒的；
没有一种资产是稳固的；
作为一个企业的老板或者合伙人你有没有想过
资本经济时代的股权；
中国股权投资时代已经来临，正是中小型企业进入资本市场的 时机！
中国中小企业的平均寿命仅2.5年，集团企业的平均寿命仅7-8年。不仅企业的生命周期短，能做强做大的企业更是廖廖无几。企业做不长、做不大的根源当然很多，但核心根源却只有一个——企业的股权出了问题！
真格基金创始人提出：合伙人的重要性超过了商业模式和行业选择，比你是否处于风口上更重要。
企业的死亡不是死于外部的竞争，而是死于企业内耗。
中国有句老话，生意好做，伙计难搁。
股权既是一门技术，也是一门艺术。
学习股权术：
员工不听话，可以叫他卷铺盖走人！股东不和，怎么办？
有多少老板因为不懂股权，掉入股权10大陷阱中？
公司天天上演三国演义，五王争霸战中，业绩、利润、积极性大幅受损？
有多少公司因为陷入股权僵局，导致股东内耗而不能快速发展或影响上市大计？
企业如何进行股权配置：
1、股权可以设定期限，有长期、中期和短期，你公司的股权分层了吗？股权有分层才会有身材！
2、你公司有只出钱不干活的股东吗？他的股权比例设定多少才合理？他购买股权的价格应该和你一样吗？
、什么样的股权比例才是最合理的？如何打造完美的股权结构？
4、股权结构不合理的企业永远做不大，股权分配不好的企业很容易分裂。如何避免一山二虎、三国鼎立、五王争霸？
5、未来的趋势不是雇佣制，而是合伙人模式，什么是合伙人模式，如何建立合伙人模式？
对外融资、对内激励：
除了卖产品赚钱，你知道高手如何卖股权、卖现金流赚更多更多钱吗？股权是企业无本息融资及0成本开拓市场的重要工作。
华为为什么能从4万元发展为多亿？因为他在90年代就开始实行全员持股，开始与客户在全国建立合资公司！
关键是任正非不到2%的股权，如何还能控制公司？
相反新浪创始人王志东当年是如何被踢出局？
小肥羊把孩子养大了叫别人爹！
15年前，马云如何锁定18罗汉，成就了今天阿里巴巴的神话？因为他一创业就有高人为他做清晰的股权规划及股权激励设计！
马云上市的事件告诉我们：
股权可以吸引人才（蔡崇信）
股权可以留住人才（18罗汉）
股权可以融资（孙正义）
股权可以打市场（与雅虎合作）
股权设计控股（马云不到10%控制公司）
股权激励的作用：
1、规范员工行为、提高企业凝聚力
2、解放老板、业绩倍增
、平衡股东关系、功臣退出机制
4、人才战略梯队、吸引同行人才
企业有5条生命线条线：
1、67%老板有完全控制权
2、51%老板有相对控制权
、4%老板有一票否决权
4、20%界定同业竞争权利
5、10%可以申请解散公司
企业家不懂股权筹划将面临8大痛苦问题：
1.哥们变仇人
2.同床异梦，同室操戈
.养大儿子叫别人爹，小肥羊管肯德基叫爹
4.竞争对手挖墙脚
5.团队工作效率低下
6.错过合作机会，去融资功能
7.影响上市大计
8.再好的项目都做不大
企业如何进行股权融资：
1、有人投资你企业，股权怎么划分，选择股东有哪些标准？
2、如何通过股权去打市场，通过股权去做连锁？
、股权八条线：5%、10%、%、4%、50%、51%、66%、67%，这八条线分别意味着什么？
4、股权融资最重要三要素是什么？融资、融人、融市场？
5、如何进行天使轮、A轮、B轮和C轮的融资？
股权众筹模式是连锁企业扩张最快方式。如今两大最主流的股权众筹模式：互联网众筹、实体众筹模式。如何通过众筹模式做资金对接、人才对接、资源对接？现在都是合作共赢的年代，股权众筹是最明显的方式。
诚邀加入线上微课堂股权学习群（仅限企业负责人）
学习内容：
1.究竟什么是股权？
2.股权该如何分配,哪些人可以获得股份？
.常见的分配陷阱有哪些？
4.股权激励该从哪些方面入手？
5.如何将分错的股权收回来？
6.如何利用商业计划书轻松融资？
7.如何在做好分股权但在治理股东方面不放松？
8.好朋友一起创业,如何书写出资协议才能不伤感情,不起纠纷？
9.家族企业应该如何规划企业股权结构,使企业有序经营？
10.企业不断发展壮大,走向集团化的过程中,应该如何做股权的顶层设计。
1、授课主题：股权（对内激励，对外融资）
2、授课时间：晚上19：00-21:0
、授课形式：
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