最近银保监会发布了23号文，对房地产金融化做了严厉表态，房地产和房价问题又开始被桌面讨论。
历史证明了，讨论房价和房价趋势的话题就是挖坑给自己跳。那些在房价预测的大潮中折戟沉沙的经济学家和各类“砖家们”如天上繁星般不可胜数，牛刀，时寒冰，谢国忠，李嘉诚，还有已经去世的周天王和他那拿来说经济与房价的康波周期——“人生就是一场康波”，如此浪漫以至于我们忽视了它与现实的脱节。
来源：互联网
有众多拥趸的任志强还算是洞悉这个游戏规则的，但这几年被噤声了。现在大家普遍用任总的分析框架来分析中国房地产供求和价格趋势，但是*府监管，社会资金水平，户口、教改，外汇，国际形势，种种因素交织在一起，变成了多空双*针对房价问题连年鏖战不休的根源。
我们看看中国房地产的体量，根据年11月一牛财经的说法（被普遍采用的），中国房产总市值65万亿美元，也就是万亿人民币，对比投资者喜欢热火朝天的讨论的股票市场，总市值才40万亿左右，也就是房地产体量的十分之一。
这样的体量决定了房地产绝不是—住房—这么简单，它既是蓄水池又是发动机，算是投资+消费的双重支柱。在中国，房地产行业简直是“深藏功与名，敢为天下先”。有泡沫，当然有，但是不能挤， 随着去杠杆一起脱虚向实，平稳发展。
再看23号文，这份文件显示了监管层的担忧—— 如果升级，那么必然影响实体经济，需要配套宽松*策出台，但*府不希望宽松的结果是资金进一步流入房地产领域。
一方面是*策的平衡，另一方面是刚兑的预期。做过地产业融资项目的都知道，无论是贷款、债券、信托还是基金产品，只要刚性兑付的信仰没有被打破，收益率还能普遍维持在8%以上，宽松释放出来的资金一定寻找各种办法流入房地产业。这也是为什么去年底以来经过几轮定向降准以后，各地的制造业投资并没有转暖的迹象，因为一方面新增投资面临需求端不足的风险，另一方面又要承担高昂的资金成本。打破刚性兑付和压低全社会无风险收益率甚至比短期*策平衡更难（来源：起点财经）。
专家都说不准的事情，我就不再分析讨论了，下面从朴素的微观出发，讨论一下房价吧：
根据中原地产，香港岛（相当于香港行*和商业中心，香港还包括九龙和新界）房租价格，众数集中于月租3.5万港币（3万人民币）。港岛房屋的售价呢？众数在万-万港币（万-万），房价大概在10-20万港币每平米（8.7-17.4万人民币），面积大概是50-来平左右，楼龄一般30年以上。
港岛住宅租金分布
来源：中原地产
港岛住宅售价分布
来源：中原地产
来源：中原地产
上图，这栋湾仔售价万港币（万人民币）的房子，建筑面积大概不到65平米，典型的香港三口之家住的房子，租金是26,港币（人民币），租售比是1：，年化收益率为3.8%，这是香港租房很典型的收益水平。
国际通行的房价和租金的合理比例应该是1∶～1∶，香港的租售比基本在这个范围内。
对比北京朝阳同样一个三口之家的房子，下面这栋房子售价万人民币，建筑面积是65平米，两室一厅，租金大概是7元-元之间，租售比是1：，租金收益率是1.9%，基本是香港的一半。
来源：链家地产
再来看一下纽约中城的房子，两室平米（65平米的房子在美国基本找不到，不算长租公寓的话），成交价格万。每平米价格为10.8万人民币，大名鼎鼎的曼哈顿啊，看上去不贵。但是这房子的房产税美元/套/年，物业费美元/套/年，这种物业费和房产税水平意味着50年后，你又把房子买了一遍（不算时间价值）。这个类型的房子租金一般是5美金/月，相当于35人民币，这个价格是否包括物业费还要具体跟业务谈，暂且假定不包括吧。这套房子的租售比是1：，租金收益率是3.6%。这个收益率跟香港房子类似。
来源：链家海外地产
所以我们可以drawthefollowingconclusion：
1、北京、上海房价确实还有上涨空间，但比较有限了，按北京年6月份6.3万的均价（来源：中国房价行情，北京 的白癜风医院北京治疗白癜风医院哪里好
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