来源：刘备教授
这个题目肯定会被很多人骂，特别是手里有很多套房子的。但事实、数据、逻辑就摆在那里，在历史潮流和经济规律面前，个人意志无足轻重。
吃瓜群众最近又创造了两个关键词。
个是“骨折”。泰禾集团的合肥院子年初必须验资万才能看房，价格2.1万，目前降到了1.6万，8个月跌幅20+%。所以这不是打折，而是被打到骨折。
第二个是“刚烈”。大杭州4月的时候出现了90岁老奶奶被抬着去摇房号的情景，有媒体采访被告知这位老奶奶是刚需。当时杭州一二手房倒挂15%左右，中签率低于5%，摇到一个号就相当于赚几十万。而目前部分一手房已经开始降价促销，前期摇号业主维权，这就是刚需变刚烈（士）。
恒大、碧桂园、万科等大房企已经开始抢跑。今天碧桂园已经开始全国打折活动，力度 是75折左右；万科CEO郁亮讲话要求今年首要目标是实现回款亿，后面准备好过冬。
所以当前楼市中最乐观的声音大概就是：三四线肯定要完蛋，二线也够呛，但一线城市只要放开限购肯定还会涨。
但是，一叶落而知秋。现在是整片森林都倒下了，就那么能确定那几个大树能独自撑起天空？
大天朝房产已经走了20年大牛市。但大部分人只知道房价涨了很多，却不清楚到底涨了多少。先给个大结论：以北京海淀区为例，从年到年，房价涨了23倍，同期GDP涨了7.5倍，房价涨幅是GDP增长的3倍。其中又可以分为3个阶段：
阶段1：年之前，房价与GDP同步增长。
年均价元，年10元，3.14倍；同期GDP3.2倍。
阶段2：年至年，房价增速为GDP增速的5倍。
年均价1.1万元，年4.76万，4.1倍；同期GDP1.6倍。
阶段3：后，房价增速为GDP的1.73倍。
年均价4.76万元，年8.3万，1.73倍；同期GDP1.42倍。
至于为啥会有3个阶段看上面那张图就明白了。年之前属于正常的增长，所以和GDP同步；但年和年嗑了两次药，人为推动了后面2个阶段的牛市。
全国各地的情况大同小异， 值得一提的就是年后的棚改推动了3、4线城市房价的大涨，有点定向放水的味道。
很明显，年开始的去库存药劲到目前基本上算是过去了。一手房因为限价看不出什么，给个 的二手房数据给读者大人们seesee。
9月的数据肯定还没出来，但全国各地都传来了房闹的消息，这肯定说明房价在跌啊，不然不可能有房闹啊。楼市向来有金九银十的传统，金九肯定没了，银十不跌就够意思了。接下来从11月到明年2月都是传统淡季，还会进一步下探。
那么问题就来了：还会嗑第三次药么？
答案就是NO。
理由1：美元加息和 背景下，嗑药就是找死——看看土耳其，再看看阿根廷。嗑药一时爽，但总是命更加重要。讲真，目前央行忍住不加息已经够吃力了。
理由2：年这一波去库存操作本来是为了解决地方*府债务问题。但实际库存去了，地也卖了，结果地方*府债务不仅没有减少还增加了。中央已经被猪队友坑了一次，还会主动去送菜上门被坑第二次么？
理由3：嗑药本质上是一种透支，每届*府通常会磕一次，给下届*府留个坑。本届已经磕了一次，结果给自己挖了个坑；再磕一次的话，这个坑还是自己的。人总不能两次都挖个坑把自己给埋了。
理由4：嗑药的效果每次也是递减的。从前面海淀区的数据可以发现，09年这次嗑药效果特别好，但年这次就要差好多。即便再嗑药，可能也是更小的收益和更大的损失。不如不嗑。
理由5：清空6个钱包导致消费降级，吃榨菜用拼多多，还搞出来一堆三和大神。后果很严重。
所以只要中央有基本的理性，就不会很快重启嗑药。恒大、万科、碧桂园都认清形势抢跑了，人家可是几千亿市值、消息灵通的大公司。
比很多人手里那几套房子金贵多了吧。
吃瓜群众可能还关心：任大炮老师不是说城市化还没结束，需求仍然茫茫多么？
的确，城市化还没结束。目前天朝一线人口1亿，二线2亿，三线到十八线4亿，农村7亿。
所以未来一二线城市人口再增加50%左右是大概率的。这些人都需要房子。
但需要不是需求。今天我去朋友家玩，我也很需要他那个市价万的小别墅。但我不是需求，因为我根本买不起——买得起的才是需求。
假设房价不变，一线上车盘万，攒万才能上车。北京人均可支配收入6万，能一年搞到12万可支配收入的都算是高端人口，才能上的起车。正态分布了解一下，这样的高端人口最多占比20%，剩下的都是等待*策房和租一辈子房的命。
所以需要很多，需求很少。在长远的未来北京还会增加大概0多万人口，但其中买得起房的只有万，按照目前平均2.5人一套房的标准，还需要80万套商品房。
北京市每年大概新增商品房8万套左右，10年就能满足这些新增高端人口的需求。即便北京商品房供应继续减少，一年5万套左右，那么16年也可以满足。
也就是说，最迟16年后，北京和其它一线城市的人口就不会再明显增长了。在这16年里面，也都会实施比较严格的控制措施，不存在突然爆发的需求。
其它二线城市的情况类似。不过存在某些二线城市突然爆发进入1.5线的可能，但那都是个案而已。
给个结论：城市化的确没有结束，但新增的城市人口必须接受城市折叠的现实。对其中大部分人来说，按照目前的房价，他们哪怕再需要房子，也没有能力变成需求。所以新增的需求是有限的。
除非未来个人收入能有再次的大幅增长...但真的很难了。
以上都是基本面分析， 再客串一把趋势分析。
从年开始，北京房价23倍，是GDP增长的3倍。比GDP多的那部分，自然都是杠杆。
而最近2年多，一个绝无仅有的现象就是房市已无空头。大空头如时寒冰、牛刀这些都已经被打脸到死。我自己也在年翻多，先后换房两套，并且先后持有万科、融创、碧桂园、中国奥园、绿城等房产股，大赚一笔。
但是没有空头的市场是最可怕的，这意味着多无可多，再也没有增量资金了——这也和目前所有人耗尽6个钱包的现状是一致的。
这种资金现状，即便没有任何*策出台，也意味着变盘一触即发。实际上限购限价*策的推出，因为留住了部分资金个杠杆，所以根本不是利空，而是 限度延长了牛市。
但悲剧的在于三四线城市的火爆却消耗了这部分宝贵的资金和杠杆。许多人因为一二线限购，转战三四线，表面上看是大赚一笔，但实际上变现困难。三四线的特点是只要行情一变，二手房根本跑不出去。
举例来说，碧桂园今天75折跑路了，你二手房还能比碧桂园跑得更快吗？考虑到二手交易成本，二手房要跑赢碧桂园必须65折才行，就炒房的那帮韭菜，忍心给自己来这么一刀么？
刚需变刚烈就 说明了这一点。上涨周期中90岁的老奶奶也是刚需；下行周期中真刚需也会变成刚烈。
所以未来 的可能就是多杀多。当然*府早有防备，大招就是限售。买在山顶上的这些走不了，山腰上有利润的不会割肉。
这样的杀跌就是坚定而温和的。一年下一个台阶，直到价值回归或者经济全面复苏、个人收入大幅上升。
写到这里，又获得两个 消息。泰禾集团在苏州的项目，地价2.6万，房价3万就卖。以泰禾的融资成本，算一下每平米至少亏出去8千以上。碧桂园合肥中堂项目，备案价2.2万，中秋特价1.7万。
必须提醒一叶落而知秋。何况现在根本不是一叶落，而是碧桂园、万科这样的巨头都在抢跑。
万科一年赚小0亿，都在说要过冬。
一叶知秋，所以凛冬将至。只不过现在还是秋末冬初，还会有回暖，但千万不要有幻想。但愿20年大顶，刚需变刚烈不是你就好。
-全文完-
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