中科白癜风新年优惠享不停 http://pf.39.net/bdfyy/bdflx/150204/4572203.html在《房价的前世今生（上）》当中，我从购买力角度剖析了房价高企以及在不同城市间分化的根源。
到这里，简单的事情就讲完了。对于楼市和房价的未来进行预测，会因为以下一些原因而变得比你想象中复杂：
（一）过去三十年，是中国三千年历史上未有之大变局。而这场大变局，目前已经进入下半场，逐渐收尾。这是任何一个国家都不曾有过的状况。
之前谢国忠、牛刀、时寒冰等人频频唱衰房价，也频频被打脸。其实他们从宏观经济规律来分析没错，但他们严重忽视了两点：
（1）国运。建国后中国的国运如果用股票走势来形容，那就是先小幅上涨，之后大跌，然后缓慢反弹，然后又进入长期盘整筑底；之后从八十年代开始见底回升，九十年代中期开始进入第三浪主升浪，然后98-01年小幅调整；01年入世开始，加上美国陷入战争泥潭无暇东顾，于是给了中国一个千载难逢的大发展机会，国运进入波澜壮阔的第五浪上涨。
（就像下图，其中第5浪没有画完整）
所以，这帮子民间经济学家在国运处于第五浪蓬勃上涨时期，跳出来唱衰房价这样的一国重要经济指标，能不惨败吗？
同样，如果你90年代买入国库券*国运，你照样也能赚得盆满钵满。
（2）中国的经济特色。作为一个由*府作为主导推动的经济，由*府加以严密控制的经济，房价的涨跌，其实专家说了不算，*府说了才算。这点就不展开了，大家自己想象。
（二）过去四十几年，自布雷顿森林体系崩塌之后，人类的信用货币与*金脱钩，从此全世界就开始了这一轮为期四十多年的、波澜壮阔的利率下降周期。直到现在，降无可降，日本欧洲央行都开始采取负利率了（指的是央行对商业银行的负利率）。
所以，你以为过去十几年只有中国房子在涨？看看下面这幅图（来自任泽平的泽平宏观）：
可以看到，主要发达国家里面英国、澳大利亚、加拿大保持着亢奋的上涨态势；美国遭受次贷危机和金融危机和打击之后，从年又开始重拾升势；只有日本和德国一直在匍匐。但就连老实巴交的德国人，在欧洲央行负利率刺激之下，也开始加入炒房大*，柏林、汉堡、法兰克福等地房价在年开始飞速上涨，幅度达10%，甚至更大。
只有日本是个特例。关于日本这个奇葩国家，我以后另开一文专门分析。
好了，那现在我们来看中国房价的未来。
先根据《房价的前世今生（上）》中确立的主导思想，列一个提纲：
1）宏观、长期因素：国运——经济/M2走势、人口变化
2）准宏观、中期因素：购买力，以及支撑购买力的信贷、杠杆可用度、资金流向
3）微观：各地的*策、实际情况
宏观因素
国运处于第五浪的中期，还是末尾？或者这不是 主升浪，而仅仅是上涨中继？
说实话，这个问题不要说我不知道，连特朗普可能也不知道。但就是因为不知道，所以他要发动 ，掐住中国的命脉和咽喉——中国制造。
对于一个大国而言，国之重器永远是制造业，而不是什么第三产业。美国那种属于特例——利用美元在全球的强势地位，以及*事力量的强大威慑力，通过金融业来收割全球。而只要其他国家没有这样的地位和后盾，那就只能老老实实像日本德国那样发展制造业。靠房地产不能塑造强国，但靠淘宝、在线支付、手机游戏、共享单车这些同样不能。
未来十几年内，如果制造业经济没有重大技术突破和产业升级，那么随着人口红利消失，经济增速必然会越来越低。经济发展不起来，赋予房产价格的资源价值也会无形中贬值。
所以，从长期而言的房价走势，与中国制造能否顺利实施、产业能否顺利转型和升级，是紧密相关、唇亡齿寒的。
当然， 刚刚开打，之后还得一步步走着看。但据说官媒已经开始传递“老百姓需要为国奉献”的声音了。
国运之战",国民要牺牲自我，与*府共克时艰：抗击美国 ，对中国而言是一场“国运之战”。中国有五千多年历史文化，中国人血脉中既流淌着“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”的英雄情怀，也蕴含着“舍小家顾大家”的平民风骨。面对这场“国运之战”，中国人深知“有国才有家”，因而愿意承受个人生活方面暂时的损失，与一个负责任的*府共克时艰，上下同心，维护经济持续发展和民族复兴的长远大局。这正是中国抗击美国 的最强底气。
不得不说，官媒看问题就是准；但是老百姓要不要“承受暂时损失”呢？我想说那就先从官媒小编自己做起表率吧。
准宏观因素（一）：信贷
信贷：取决于国家信贷*策。上次已然说过：如果国家严控信贷，那么购买力就会受到限制；如果国家放开信贷、大幅扩张信用，那么房价就很难压得住。
而目前中国采取的货币*策，用专业术语叫做“宽货币，紧信用”。宽货币主要是数量型宽松，比如央行通过公开市场操作注入流动性、动用常备借贷便利、中期借贷便利等工具。而紧信用就是收紧信贷，从“降低货币流速和信用创造”这个方面来去杠杆。
比如最近的定向降准，就跟很多人想象的“大幅放水、人民币贬值”完全不是一码事。有这种想法的都是民科得不能再民科的民科，就好比拿着牛顿力学三定律去研究量子力学。
最近定向降准的真正原因，是金融业资管新规要求银行把大量表外资产转回到表内。表外资产就是我们通常所买的银行理财产品，银行在此过程中只是起到拉皮条作用，不影响其自身资产负债表，所以叫表外。大量表外资产循环起来，就创造了大量信用货币，而且不受金融监管。而一旦这些表外资产回到表内老老实实接受监管呢？市场上整体货币就紧缩了，所以定向降准就是为了缓解这种紧缩。
至于楼市信贷*策？那更是步步勒紧，就差蹬鼻子上脸了。在紧缩信贷的环境下，房价进一步上涨就是蜀道难、难于上青天，从而在北京外围已经开始大幅下跌、上海二手房市场在紧缩中房东要么惜售、要么降价出售。
但如果信贷再次像年那样放开？这一点和宏观上的国运有关，我相信管事儿的人没那么简单做决定。
准宏观因素（二）：居民杠杆
啥都不说，扔两幅图来解释：
这幅图讲述的是中国来百姓在过去六七年内超级快速的债务扩张、杠杆率上涨过程。
在年那波楼市狂欢中，我国居民部门债务（绝大部分是房贷）占GDP的比重，截止到年底已达到56%左右。而在年的时候，我国居民部门的债务率还不足20%。美国居民部门债务率从20%提升到50%以上用了接近40年时间，而中国老百姓只用了六七年。
另一方面，民众的消费能力增幅逐年下降。如下图所示（图片来自
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