地盘说
无论是房价收入比还是租售比，动辄都成为一些专家学者论断中国房价过高的论据，每每都会拿出来吓人，说中国房价太高，房价下跌是必然的。
然而，残酷的现实却在不断地扇那些坚持房价下跌人的耳光，同时它还在继续祸害着不少人。
■撰文
王毅敏?知名地产评论人
近二十年来，房地产行业一直是一个饱受争议的行业，房价要下跌的呼声也一直不断，既然有呼声就会有“理论”支持，而祸害了房地产市场二十年的“理论”就是“房价收入比”及“租售比”。
1
“房价收入比”与“租售比”
到底是个什么*东西
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什么是房价收入比呢？简单的一句话就是一个人在一个城市其收入多少年能够买一套房子。
房价收入比一般都是按照一个城市的平均房价及一个城市的平均收入水平来算的。
这样，有好事者就弄出了各个城市买一套房子需要工作的时间，下图是以去年12月各地房价及当年该城市的平均收入算出来的购买一平方米房子。
这个算法是收入全部用于购房，显然这不现实，每个人都要消费都要吃饭的。从表上来看，要购买一套平方米的房子确实不是说着玩的。
基本上，靠个人的收入大多数人是买不起房子的。但是现实情况并非如此。
另外一个叫租售比。租售比就是一年的租金收入与购入房子的总价之间的比值。
比方说你花万买一套房子。你一年租金收入是5万的话，那么你购房房子的租售比就是1:20。也就是说，按照不变价格来算的话需要20年才能收回成本，如果是一年租金收入是10万元的话，那么你的租售比就是1:10，也就是你房子投资10年回本。
如果你房子一年租金是2.5万的话那么你的租售比就是1:40，你的投资需要40年才能收回。
目前，在热点二线城市其租售比一般都是3-5%，也就是说投资收益只有这么高，这基本上是和银行利率持平的，如果再加上通货膨胀的话，按照租售比投资购房是合算的。
而现在三个一线城市其租售比去年上半年大概在1.7左右，而到下半年基本维系在1.5左右了。
按照租售比理论这么低的投资回报率是不会有人再买房子的。然而现实是什么呢？这个其实不用说了。
2
以房价收入比和租售比
来论证房价下跌的人最终成空
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在二十年前， 的原中国社科院金融所的研究员易宪容就用收入房价比来算出来中国的房价太高，远远高于西方的7-11年收入买一套房子的理论。
所以，他就得出结论：房价必降。甚至在年下半年“精确”计算出年奥运会结束后北京房价会下跌40%，结果怎么样大家都知道了。
同期，持房价必降理论的还有“三贱客”——时寒冰、牛刀和曹建海，虽然最近两年牛刀和曹建海很少发声了。
时寒冰也沉寂了一两年的时间，但是从去年开始这个人又开始在网上胡扯了。这不，前不久还大肆叫嚷房产税落地，房价大跌。
对于之前房价并没有按预测那样出现下跌的事实，他们给予的解释是“四万亿”，没有四万亿的话房价早就跌穿了。
另外一个叫嚷房价大跌，甚至是未来房价跌的一塌糊涂、一文不值的是原大摩的谢国忠。他之所以能够有市场的原因在于头上的光环。除了大摩中华区首席经济学家这个头衔之外，他还成功预测了年亚洲金融危机。
就这样，万金油的谢国忠就成为了“谢大神”，他曾号召：卖掉手里所有的房子，不然你将血本无归。当然，现在老谢基本上也很少发声了。
不久前，另外一个人叫国世平。他也大肆宣扬房价将大跌。据说网上消息说后来他澄清了，是内部讲话，且有特定条件的。
预言房价大跌的人一直都存在着，但是结果是什么样呢？现实会给出真实的答案。
前不久有人开玩笑说：上届*府让开发商相信房价是不会下跌的，而这届*府让购房者相信房价是不会下跌的。
在2月28日中央财经领导小组会议上，习大大说：
建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。要完善一揽子*策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。
什么叫保持房地产市场稳定？就是不能大涨，同时也不允许下跌。
无论是按照房价收入比，还是租售比来谈论中国的房价都没有预测成功过。那么，为何会出现这样的情况呢？
3
脱离现实
照搬西方理论只会被扇耳光
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脱离中国现实“言必称希腊”照搬西方经济学理论只能不断被市场扇耳光。
这些所谓 的经济学家，甚至是人才济济的中国社科院每年发布的关于房价的白皮书为何从来没有准确预测过呢？是房价收入比和租售比这两个经济模型有问题呢？还是别的原因？
其实，认真研究就会明白：无论是房价收入比还是租售比，都是西方经济学家按照西方的城市化程度，在完成城市化之后，城市化人口已经实现了动态平衡之后总结出来的经济现象（或者数学模型）。
这只适合完全城市化的国家，并不适合像中国这样刚刚开始城市化，且城市化速度在加剧的情况。
在大量农村人口涌入城市，小城市流向大城市，二线城市往一线城市挤的情况下，房价一直处于上升通道。
很多人对于房子的渴求，是远远超出了歪果仁的想象的。去拿西方在成熟市场经济、城市化完成而得出的经济学理论来硬套中国的现实，显然是削足适履罢了。
再加上，在中国有“丈母娘推高房价”、“剩女推高房价”等现象，所以那些经济学家按照房价收入比和租售比得出房价必降的结论显然是不现实的。
所以，单纯的以每个城市的房价收入比来判断的话，确实没有办法去买房了，因为大部分人确实不具备有买房的能力。
但现实情况却是房子不但卖的很好，并且销售情况非常火爆而且还要限购。这是什么原因呢？
在现实生活中，尤其是近十年并没有多少人是靠自己实力去买房的，大部分都是“啃老”。不要鄙视啃老，在买房这件事上不啃老是不行的。
况且在中国的文化基因里就有“每个人都是为子女而活着的”、“赚钱就是让孩子花的”。
在中国，如果父母不给孩子置办家业的房子，那是会无地自容的。而且购房是一级级的往上走的：县城的一般家庭到地级市买房是没有问题，而地市的家庭到省会城市买房基本上都是可以付起首付的。
以现在一万左右的房价来算，省会和珠三角、长三角及环京三、四线城市卖出一套平方米的房子的钱，完全是可以够付一线城市平方米的房子首付的。这就是房价收入比理论在中国并不适用的根本原因。
由于房价在不断上涨，所以购房者是并不指望以租金去收回投资的。最近十年房价上涨十倍左右，这样迅猛上涨的房价受益远比租金收益高太多了，谁还会在乎那点租金收益。
所以，即便现在一线城市租房收益在1.5%左右，依然阻挡不住购房者的热情。
4
“只有售楼员在说实话”
成为房地产现象
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虽然，在每次风吹草动之后都有一部分人不断的释放房价要降的信息，但讲真，在当下并没有多少理智的老百姓去相信房价会出现下跌。
在谈到去年各种不靠谱信息出现的情况，就有朋友调侃说“这么多年了，只有售楼部的置业顾问说房价上涨是真实的，其它都在说谎。”
当然，置业顾问或者房地产开发商每次在说房价将上涨时，都会有一些忽悠与夸张的成分存在。但是最终结果怎么样，相信大家是有目共睹的。这是过去已经无法更改的事实。
从现实情况来看，在还没有完成城市化进程的情况下，未来十年房价依旧会处于上升通道。
即便像今年房价在短期*策打压的情况下，也许会有短期的滞涨或者稍微下跌，但这并不妨碍未来十年房价持续上涨的趋势。区别在于是什么时间涨，涨多少的问题。至少，不会存在不上涨的可能性。
在这种情况下，置业顾问依然还会为了卖房子而不断向你传递“房价还会上涨”、“房价马上上涨”、“房价要大涨”的信息。其实，这些都没有错，仅仅只是什么时间的问题。
所以，凡是以“房价收入比”及“租售比”来谈当下房地产的趋势，都将是无稽之谈罢了。
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